衡量一个城市房价是否合理,有两大指标。
一个是房价收入比,即住房总价与家庭年度可支配收入之比;另一个是租金回报率,即房屋年租金与房价之比。
一般而言,房价收入比越高,购房负担越重;租金回报率越低,泡沫程度就越高。
不过,在楼市上升期,房价能涨到何种高度,多取决于高收入群体,在不限购城市,外来需求的刺激作用同样十分明显,因此房价收入比无法真正衡量城市的购房负担。这方面,凯风君在《全国房价收入比排行》一文中已有讨论。
相比而言,租金回报率则与所有居民息息相关。房价取决于有钱人,房租取决于普通居民。房价可以无限高,房租却很难一直涨。显然,无论供求关系多么紧张,房租都脱离不了就业和收入的基本面。
因此,租金回报率的高低,或者说房价与租金之比,可以作为城市房价泡沫程度高低的参考指标之一。
这是2019年一季度50个典型城市的租金收益率排行:
从租金回报率来看,西宁和乌鲁木齐最高,厦门和青岛最低。三四线城市普遍高于一二线城市,北上广深四大一线城市全部低于2%,武汉西安成都郑州等二线城市低于2.5%。
租金回报率是租金与房价之比,反过来房价租金比,则可衡量一套房子的正常回本周期。
以此来看,如果只靠出租,厦门房子回本至少需要80年,青岛需要71年,南京需要59年,北京上海需要55年,杭州需要50年,最低的西宁和乌鲁木齐则低于30年。
显然,如果房价失去持续上涨的预期,几乎所有城市的租金收益都无法覆盖持有成本。
对此,我们有以下几个解读:
其一,我国各大城市的租金回报率整体低于国际水平。
在国际上,租金回报率3%-5%为合理水平,纽约东京约为5%,伦敦为4%左右。而北上广深全部低于2%,武汉等二线城市也不超过2.5%,都低于国际平均水平。
最极端的当属厦门,厦门的租金收益率在各大城市中垫底,仅为1.2%。这意味着,在厦门,一套房子如果仅靠出租,至少需要80年方能回本,租金收益可以忽略不计。
这背后的原因,并非房租低,而是房价过高,房租跟不上房价的涨幅,由此带动租金收益率不断下滑。