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沈阳买房个人点评与心得
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问题笨小孩
浑南乡长
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在沈阳也看了两三年房子,看的过程中也有很多心得体会。从一个坚定“无房论”到对房子有一定的需求到下手经历的过程都有一定心得体会。准备在这里跟大家分享交流,希望大家多多给出建议。另外主要是个人体会分享,不一定适用所有人。手机码字可能更新较慢希望大家海涵。
问题笨小孩
浑南乡长
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一、宏观篇
1.需求
买房是件大事,这可能是老百姓这辈子用的最大的一笔钱,也是近些年来老百姓财富增长最稳靠,最放心的资产。类似于股票之于美国的存在。在摇摇晃晃中持续向上。谁都认为是个泡沫,但也不清楚什么时候能够破灭。在这样市场中,你想购入房子,首先要做的就是需求。有人说,房子谁不想买。这不一定,有些人想买只是感觉周围人都买了,眼红了。这种攀比思想很危险,与老太太不懂股票买股票一样。可能在大势中也能赚取利润,但是养成的过度自信可能使得你下一次投资陷入囧境。
问题笨小孩
浑南乡长
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因此,第一步也是最重要的一步就是明白自己的需求:我是不是要买房。这一步总是被很多人忽视。许多人看别人买了房子赚了就眼红,悔恨自己,其实并没有必要。我们首先要问明白自己自己家里的情况,买房的原因。同样一套房,可能适用于别人但不一定适合于你。不能光看别人买的房子好就去羡慕。这一点我具体举下例子。
问题笨小孩
浑南乡长
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比如,当一个人资产分布在全国核心城市核心地区都占有了最优质地产,甚至配置了海外资产。他们配置点就会更多地聚集在那些低价“洼地”盘。也就是通常说的“扫楼”,整体买下某栋之类。这种人已不缺任何房产,之所以买是因为他们已把房子当成投资商品,快进快出。甚至每一套房子投入资产为不同人注资。这种盘如果一个刚需的人因为迷信大卡名声购入,即使房价上涨赚取到一定利润,也可能仍需置换,费时费力。
问题笨小孩
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还比如说有些人孩子急需上学,需要学区。那么无学区的近郊盘即使潜力再大增值再多也没办法去买。有些人家里人数众多,而手头有限,那就适合选房价相对不太高的近郊大房型。还有些人可能是刚需第一套或者是婚房,那么第一套房最好是大开品质房中的小户型。以后既好出手,保值与增值率也大概率可观,即使自主品质也不会太差。而如果已经不缺品质房,纯为投资选择,则适合那种低价,有概念,有潜力的盘,增值后快进快出。
问题笨小孩
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2.宏观形势
当你对自身需求有了清晰认识。自己家里资产多少,已经买了什么房子,还需要什么房子。有无孩子需要学区,丈母娘或者媳妇是否要自己必须买,家里老人与自己居住要求等等。那么第二步就是要认清楚目前是否是自己买房的最佳时机,而这块就需要对宏观的形势做一个基本判断。
问题笨小孩
浑南乡长
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这个基本判断出发点有很多,可以从宏观经济形势,可以从政府政策,可以从贷款房价等直接体现,但最终目的都是一个,目前是否是最好的时机。有人说房子不是一直涨吗,你不下手就没有了你看中的。其实不然,譬如14-17年沈阳,17-19年上海,温州、杭州都曾阶段性跌过。房子终究是商品,与美国股市一样都是阶段性下跌后上涨,也会有一个在购买力范围内的上限(注意我说的是购买力而不是纯粹的价格)。但是你是否可以在任何时候出手却是不必须的。比如一个有钱的人可以在市场不景气开始购入一套豪宅,虽然期间亏了很多但是挺过后仍可赚取利润。这种就如同高价买绩优股并挺过股灾。但是一个刚需的人在任何时期即使房价下跌时也买不起豪宅,那么其实即使房子涨跌挣了赔了都和你无关。而刚需人买的房子大概率可能在大势下降时候楼盘烂尾降价出售,对于他们抓准时机在房子止跌转势时买则是更为安全且成本低的操作
问题笨小孩
浑南乡长
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如何判断经济形势是一门比较高深的学问。我自己也在日常无论工作还是生活中学习。其中货币政策、经济形势(上游制造业、基建挤出效应、社消水平等等)监管政策(限购限贷,贷款利率)还有外围情况等等。但最为明显的表现还是在地方ZF、银行与开发商的表现。多与这三个机构的朋友交流体会,更能先知对想买区域房子规划、贷款情况、建筑质量等小道消息。
问题笨小孩
浑南乡长
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宏观形势分析很难,大多都是事后分析。能追对大势基本也能在康波理论抓住三次机会中的一回了。08年全国性的放水导致了一波,15年的棚改货币化又导致一波。而17年沈阳独立的补涨则是地方区域的一次机会。这三次机会我们可以从刚才我说的需求方面入手想下我们为什么没有买,是因为没有真实需求吗。如果没买到的话下一次机会来临时又会是哪种因素,抓住大势,其实就离财富增长不远了。
问题笨小孩
浑南乡长
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3.建仓机会
在08年前,强一二线城市基本应该是成本差不多的。08年的北上、15年的北上深,12年杭州温州向上海置换、这些都是全国视野下投资增长最快的地方。但是那时我们大多数人没有这些视野,如同股票一样,绩优股在大势起后永远涨势最多。当然你在股票一般的中也能找到黑马,比如08年沈阳的长白。但难度就远比在京沪无脑入的容易。因此今天我仍旧建议有条件基础上尝试在北上深淘到一些笋盘,甚至海外视野。不是为了资产增值,而是京沪格局、工作机会与视野绝对和二线有所不同。在京沪高端行业工作过的人应该能有所体会。
问题笨小孩
浑南乡长
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有人要问,我贷款买房利率那么高,投理财里面不是一年能赚很多嘛。很多人总拿理财和买房相比。其实理财里大多数也是投向房产等资产。你买理财很大程度上与房市的好坏相关。只不过之前没有净值化保本的情况,加上房市向好才给老百姓感觉理财比较稳定的印象,其实理财的稳定同样依靠于房市的向好。正如我之前说的,地方ZF、银行、地产商利益往往绑在一起、甚至于JY局,至于老百姓利益的体现,则更多是在棚改、动迁、二手房中体现(一手房和二手房完全是不同两个概念)。因此,大家可以看到房子上涨并不是我们老百姓利益的体现,只有在棚改动迁中拿到货币补偿或在二手房中上涨套现才是真正得到实惠。
问题笨小孩
浑南乡长
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二、实战篇
说了这么多宏观抽象的东西,该说些实用的工具心得了。房子除去上面这么多需求外,更是一个人在城市生活稳定的体现。中国人很少能做到国外择城而居,一直租房,就是因为中国的户口户籍制度。买了一个房子更多是买了一个身份与资源,这也是为什么中国房子涨势与分化的原因。体现了一个城市的价值与发展。当你选择了在沈阳购房,除去那些快进快出的外地投资客外,基本上你就是对沈阳这个城市的认可与追求稳定的体现。因此,我介绍些工具,有助于对你们买房时的参考。
问题笨小孩
浑南乡长
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1.网址
(1)沈阳房产网(
http://fcj.shenyang.gov.cn/
)
这个网址的内容吧里很多人也都介绍了。我主要说下他的一些特点。最近有一些改版,可能会有些不同。这个网站主要能看到房屋备案情况。一般备案情况会滞后于真实买卖情况,但是侧面能说明买房的火爆程度。比如在开盘时中海和平之门备案接近一半多,可以说明至少四分之三的房源都被抢光了。而金地峰会开盘时十几套的备案情况可以说明买的情况肯定也不尽如意
问题笨小孩
浑南乡长
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另外,通过备案情况还可以看到很多信息。比如金地峰会备案情况可以看到220平大平层甚至别墅销量好过140平的,而龙湖天奕则是123平的销量大于170、220平的,而220平的又大于170平的。说明沈阳人在价钱能接受范围内更喜欢大平层大面积品质房,价格超出范围后便追求性价比。而目前这个价格上限通过龙湖天奕可以看出在单价三万上便有些吃力,算是目前的天花板了
问题笨小孩
浑南乡长
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另外备案还能看到这个户型的面积公摊多少,可以同时对比不同楼盘,省时省力。另外,像X大这种不备案情况在上面也能看出,这种更容易在后期出现二次抵押顶账或者所谓优惠盘的套路。还有一些盘很多查封情况,买卖二手时一定要小心。另外有有意思地像悦府这种高端盘也有很多查封,但这种一般是ZF人购买又很多说不清道不明的关系了。
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