“泡沫肯定有,但有多大永远无法确定,除非它破了!”。——格林斯潘
三十年前,日本的房地产市场早已经变成了从上而下,从机构到平民的眼中的“貔貅”,只进不出,只涨不跌。日本是一个擅长创造奇迹的国家,一个东京的房价可以买下整个美国的传奇,至今仍然被人津津乐道。
日本的经济自上世纪五十年代开始走高,房地产市场的泡沫也正是从那个时期开始吹起。实际上我们完全没有必要去摒弃泡沫,在经济发展的过程中,泡沫是必不可少的环节。“经济就像啤酒,有了泡沫才好喝”。没有泡沫的市场就是死了的市场,是没有竞争和活力的市场,所以说,泡沫是一个中性词,它不是贬义的。我们对待经济泡沫的态度,应该是控制,而不是消灭(也不可能消灭)。
日本在上世纪五十年代中期经过了近三十年的高速发展,从一贫如洗到超越西德,成为世界第二大经济体,外汇储备世界第一(就像今天的中国取得的成就一样)。同样,从1955年开始,日本的房地产市场在东京、大阪、名古屋、京都、横滨和神户六大都市的带领下,走上了单边上扬的大牛市,一直持续到1990年,整整三十五年房价、地价持续上涨,从未下跌。相较于1950年的地价和房价,单纯对比货币值,六大都市四十年的平均涨幅达到了一百零二倍!房价疯狂的背后是金融的逐利,当时正是全球“金融创新”的爆发期,包括日本银行资金在内的巨大资本受困于投资出路,日本政府也恰当的出台政策鼓励“金融创新和投资”。很快日本的资本巨头们就把目光投向土地和房屋,因为相较于投资其他实业,针对普通人的房屋抵押贷款和购房贷款风险更低,房价的上涨又给了贷款更有效的保障和收益。
当你身边所有的人都在讨论房子,都在炒作房子,都在囤积房子,你要是没有几套房子,你就会觉得被边缘化了,你就忽然有一种恐惧感。
当地价和房价的上涨幅度超过了银行的利息时,所有人都发现,贷款买地、买房就是赚钱。从1980年代开始,买房买地变成了日本的全民投资,伴随日元的升值,境外热钱也涌入日本房地产市场,所有人都在享受资本的盛宴,而不去考虑未来的一地鸡毛该怎么收场。当时间进入到1985年时,日本的实体经济开始被房地产市场的持续抽血而拖累,享誉全球的“日本制造”开始贫血。因为炒房炒地的收益远远大于实业,大量实业资本转型进入房产市场,日本经济的核心能力开始下降。这个击鼓传花的游戏持续到1990年时,大家终于都玩不下去了,就像2009年美国次贷危机爆发时一样,1990年,日本股市暴跌。股市的暴跌并没有警醒日本人,恰恰相反,日本从财团到民间,开始从股市撤资,继续加杠杆投资房产。他们已经根深蒂固的认为,就算经济危机真的来了,房地产也是最安全的避风港,不增值也至少能保值,这个观点就是当时日本主流舆论的观点。
经济规律从不骗人,只有人会骗人。
日本银行继续放款,鼓励人们买地买房,然后通过金融产品再把土地和房屋的抵押权拿到手,再放出去市值70%的现金,以这笔现金鼓励人们继续买房买地付首付款,再以新房新地继续抵押,如此循环。
1991年,泡沫终于破了,破在了能买下整个美国的东京,并迅速蔓延日本全境。一夜之间,天价的房子打5折,然后4折,3折也依然无人问津。房价的下跌带来日本财政的巨额赤字,日本政府收入早就沦为土地财政的傀儡。此时的日本政府表现出巨大的壮士断腕的勇气,大藏省决定自1992年开始加征“地价税”,这个税一直持续到今天,所有拥有土地的业主,都要年年纳税。
日本政府的决定有两方面含义,第一是增加财政收入,解决赤字;第二是既然毁灭已经不可避免,那就干脆把泡沫挤干净。所以从某种意义上讲,日本房地产市场的崩溃,是始于市场规律,但最终挤破泡沫并再踩上一脚的,是日本政府。日本政府之所以这样做,底气还是源于强大的“日本制造”和日本企业掌握着各行业的核心科技,日本的当权者有信心相信当资金回流制造业和实体经济后,日本至少还能保持经济强国的地位不变。
杀死房地产,救实体经济,救实体经济就是救自己。
随即而来的雪崩异常惨烈,金融机构倒闭、中小银行破产、失业潮、内阁集体辞职,从经济蔓延到政治,整个日本社会陷入动荡。日本央行必须阻止金融业和银行业的整体性破产,于是央行开始救助大银行,动用外汇储备、黄金储备,承受着货币贬值的痛苦,开足马力印钞,日本经济自此开始了漫漫复苏路,十年、二十年、三十年,看似遥遥无期,直到一个叫安倍晋三的人喊出“安倍经济学”,复苏的希望才重新笼罩这个岛国。
但漫漫熊途早已将曾经意气风发的日本锤炼成低欲望社会,老龄化和负增长的人口使希望依然被阴影笼罩。
出来混,迟早是要还的。
楼市泡沫破裂后,日本的房地产经历过惨烈的一跌,义无反顾的在熊市的道路上坚定的走下去,即使在东京奥运会的强心针下也不过小有波澜。二十多年如一日的缓慢下跌和滞涨,折射着日本房地产经济的停滞。日本能在今天依然保持世界第三大经济体,日元依然是硬通货之一,靠的还是科技兴国、实业经济和日本制造这块金字招牌。
三十年前,日本的房地产市场早已经变成了从上而下,从机构到平民的眼中的“貔貅”,只进不出,只涨不跌。日本是一个擅长创造奇迹的国家,一个东京的房价可以买下整个美国的传奇,至今仍然被人津津乐道。
日本的经济自上世纪五十年代开始走高,房地产市场的泡沫也正是从那个时期开始吹起。实际上我们完全没有必要去摒弃泡沫,在经济发展的过程中,泡沫是必不可少的环节。“经济就像啤酒,有了泡沫才好喝”。没有泡沫的市场就是死了的市场,是没有竞争和活力的市场,所以说,泡沫是一个中性词,它不是贬义的。我们对待经济泡沫的态度,应该是控制,而不是消灭(也不可能消灭)。
日本在上世纪五十年代中期经过了近三十年的高速发展,从一贫如洗到超越西德,成为世界第二大经济体,外汇储备世界第一(就像今天的中国取得的成就一样)。同样,从1955年开始,日本的房地产市场在东京、大阪、名古屋、京都、横滨和神户六大都市的带领下,走上了单边上扬的大牛市,一直持续到1990年,整整三十五年房价、地价持续上涨,从未下跌。相较于1950年的地价和房价,单纯对比货币值,六大都市四十年的平均涨幅达到了一百零二倍!房价疯狂的背后是金融的逐利,当时正是全球“金融创新”的爆发期,包括日本银行资金在内的巨大资本受困于投资出路,日本政府也恰当的出台政策鼓励“金融创新和投资”。很快日本的资本巨头们就把目光投向土地和房屋,因为相较于投资其他实业,针对普通人的房屋抵押贷款和购房贷款风险更低,房价的上涨又给了贷款更有效的保障和收益。
当你身边所有的人都在讨论房子,都在炒作房子,都在囤积房子,你要是没有几套房子,你就会觉得被边缘化了,你就忽然有一种恐惧感。
当地价和房价的上涨幅度超过了银行的利息时,所有人都发现,贷款买地、买房就是赚钱。从1980年代开始,买房买地变成了日本的全民投资,伴随日元的升值,境外热钱也涌入日本房地产市场,所有人都在享受资本的盛宴,而不去考虑未来的一地鸡毛该怎么收场。当时间进入到1985年时,日本的实体经济开始被房地产市场的持续抽血而拖累,享誉全球的“日本制造”开始贫血。因为炒房炒地的收益远远大于实业,大量实业资本转型进入房产市场,日本经济的核心能力开始下降。这个击鼓传花的游戏持续到1990年时,大家终于都玩不下去了,就像2009年美国次贷危机爆发时一样,1990年,日本股市暴跌。股市的暴跌并没有警醒日本人,恰恰相反,日本从财团到民间,开始从股市撤资,继续加杠杆投资房产。他们已经根深蒂固的认为,就算经济危机真的来了,房地产也是最安全的避风港,不增值也至少能保值,这个观点就是当时日本主流舆论的观点。
经济规律从不骗人,只有人会骗人。
日本银行继续放款,鼓励人们买地买房,然后通过金融产品再把土地和房屋的抵押权拿到手,再放出去市值70%的现金,以这笔现金鼓励人们继续买房买地付首付款,再以新房新地继续抵押,如此循环。
1991年,泡沫终于破了,破在了能买下整个美国的东京,并迅速蔓延日本全境。一夜之间,天价的房子打5折,然后4折,3折也依然无人问津。房价的下跌带来日本财政的巨额赤字,日本政府收入早就沦为土地财政的傀儡。此时的日本政府表现出巨大的壮士断腕的勇气,大藏省决定自1992年开始加征“地价税”,这个税一直持续到今天,所有拥有土地的业主,都要年年纳税。
日本政府的决定有两方面含义,第一是增加财政收入,解决赤字;第二是既然毁灭已经不可避免,那就干脆把泡沫挤干净。所以从某种意义上讲,日本房地产市场的崩溃,是始于市场规律,但最终挤破泡沫并再踩上一脚的,是日本政府。日本政府之所以这样做,底气还是源于强大的“日本制造”和日本企业掌握着各行业的核心科技,日本的当权者有信心相信当资金回流制造业和实体经济后,日本至少还能保持经济强国的地位不变。
杀死房地产,救实体经济,救实体经济就是救自己。
随即而来的雪崩异常惨烈,金融机构倒闭、中小银行破产、失业潮、内阁集体辞职,从经济蔓延到政治,整个日本社会陷入动荡。日本央行必须阻止金融业和银行业的整体性破产,于是央行开始救助大银行,动用外汇储备、黄金储备,承受着货币贬值的痛苦,开足马力印钞,日本经济自此开始了漫漫复苏路,十年、二十年、三十年,看似遥遥无期,直到一个叫安倍晋三的人喊出“安倍经济学”,复苏的希望才重新笼罩这个岛国。
但漫漫熊途早已将曾经意气风发的日本锤炼成低欲望社会,老龄化和负增长的人口使希望依然被阴影笼罩。
出来混,迟早是要还的。
楼市泡沫破裂后,日本的房地产经历过惨烈的一跌,义无反顾的在熊市的道路上坚定的走下去,即使在东京奥运会的强心针下也不过小有波澜。二十多年如一日的缓慢下跌和滞涨,折射着日本房地产经济的停滞。日本能在今天依然保持世界第三大经济体,日元依然是硬通货之一,靠的还是科技兴国、实业经济和日本制造这块金字招牌。