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鹏华地产分级基金经理Frank又兴奋了

鹏华中证800地产指数分级基金基金经理王咏辉
Frank一直对鹏华地产分级（160628）有一种深沉的爱！他相信地产行业的故事每天都有新篇章。今天，果不其然，地产去库存新政DUANG DUANG DUANG就出来了，首付就成了两成。地产分级是否又临春天？
政策再续薪火
央行下午发文，不限购城市首次购买住房商业性个人住房贷款最低首付比例为25%；在不实施限购的城市，居民首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例25%，各地可向下浮动5个百分点；对有1套住房且相应购房贷款未结清的居民，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。中信建投研究发展部在9月30日报告《解救投资先生》中强调，9月份首付比例5个百分点的下调为后续政策调整留下余地，此次首付比例的进一步放松符合此前判断，而二套房下调至30%略超预期。
经过14年四季度以来的一系列金融端政策扶持，房地产需求端的提振已经在数据上体现，但成交改善到投资改善的机制变化则导致“稳增长”的效果低于预期，宏观经济转型期步入增速下行通道，15年全年房地产地产投资同比增长1%，增速创下历史新低，前端投资一路下行是此次首付比例进一步加大杠杆的动因，可谓“解救投资先生”续篇。因此，投资端企稳回升之前，宽松向好的政策环境还将持续。

来源：中信建投研究发展部

来源：统计局、中信建投研究发展部
政策仍存改善空间
首付比例未来有没有存在继续下调的空间？从美国这样的发达国家经验来看，美国可以提供5%-20%左右的首付比例，但是一般认为20%是一个比较合适的首付比例，如果申请20%以下首付比例需要连带购买按揭保险，购房者需要面临额外的支出和更多的利息。虽然美国存在部分零首付以及低于3.5%的首付比例，但是都是针对个别信用记录良好的购房者，实际受益范围不广。
从未来角度来看，此番央行定调25%首付比例，各地可向下浮动5个百分点，首付比例下调的空间依然存在，但幅度可能有限。未来的政策改善思路可能将更多集中在不合理的税费减免层面，尽管按揭贷利息支出抵税政策的推进非朝夕之事，但鉴于整体税制改革的大方向、多次强调供给侧改革下去库存的环境，税费减免层面的改革仍然值得期待。

来源：zillow、互联网中信建投研究发展部
分化之下，主流市场机遇在延续
中信建投研究发展部称，近两年行业扶持政策对市场的承托效应显著，15年全年销售额如期超越13年峰值，住宅销售额达7.28万亿，同比增长16.6%，再创历史新高。而在成交数据歌舞升平的背景下，凸显的是全国城市之间分化格局。根据中信建投研究发展部统计，全年一二三线重点城市成交增速分别为39%、14%和13%，一线城市自二季度以来一直维持量价齐升的积极态势，因一线市场往往具备示范效应，二线主流市场已经预热，部分城市如南京等区域从房价到地价的传导已经显现，认为此次进一步加大资金杠杆将促使这个市场延续增长。
2015年以来成交结构变化最为明显的在于改善性需求的崛起，限购解禁叠加二套房贷松动，扭转了过去刚需户型占比持续提升的势头，中信建投研究发展部跟踪的主流房企成交结构中，90-170平米以下房型的成交占比达到历史新高，以首次改善为主要购房目的的需求渐成主流。此次二套房首付比例的下调，结合全国二孩政策的落地，对于四房及以上户型追求的增加，认为改善型需求的热度在2016年仍有望延续。