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律师的思考,物业费只能以建筑面积为准计算么?

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思考I物业费只能以建筑面积为准计算么?





作者|江苏云崖律师事务所 董梦佳





一、审判现状


据江苏法院统计,每年省内各法院审理的物业纠纷数量相当繁多,笔者未对其他省份做过比对,但估计情况应大致相同。然而,物业纠纷之所以产生,数据发现更多在于业主不及时缴纳物业费所致,其中的原因一般有三个:第一,物业服务不到位;第二,未实际享受到服务(未实际居住);第三,物业费收费不合理。


而对于因业主未及时缴纳物业费的审理上,法院的思路是,若确实能够证明物业企业未按合同约定提供相应质量的服务可对未支付部分作适当折价处理,但至今未出现支持不予支付物业费的案件。因此,此类案件对业主的举证责任要求较高。


二、问题引出


本文是基于对“物业费收费不合理”而导致物业纠纷所做的思考。笔者在搜集了相关案例后发现,目前因“物业费收费不合理”而导致的物业纠纷矛盾点主要在于:第一,认为物业费收费标准过高;第二,认为物业费收费按建筑面积计算不科学。


那么,对于第二种矛盾,有部分业主提出若《预售商品房买卖合同》上的建筑面积与实际建筑面积不一致应按何种标准缴纳?另外,还有部分业主提出,若买房时开发商赠送了部分面积,对此部分面积是否需要承担物业费?当然,还有业主提出,是按开发商交付时实际的建筑面积计算还是按产权证上登记的面积计算?这一问题是基于部分业主出于避税考虑未及时办理房产证所致。


目前而言,通行惯例是对于已经办理过产权登记的,物业费是按房屋产证上登记的建筑面积计算;未办理产权登记的,起诉时物业企业若不能提供已向相关部门提交的最终实测数据,将依旧按合同约定面积计算。


而房屋建筑面积包括套内建筑面积和公摊建筑面积,套内建筑面积其实是套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。公摊面积实则是整栋房屋的建筑面积减去整栋房屋的套内建筑面积,同时扣除经营性用房、已作为独立使用空间出租或销售的地下室、车棚及人防工程等后的建筑面积。


《物权法》第八十条对此的规定为,“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”


《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条又对《物权法》的该条做了补充规定,即“物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积,可以按照下列方法认定:(一)专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算。”


三、律师观点


按建筑面积计算物业费已是多年的通行惯例,虽然《物权法》及其司法解释允许业主与物业企业另行约定具体执行标准(实际上也有个别物业企业确实另行约定按楼层或按实际居住人口缴纳),且允许通过成立业主委员会,由业主委员会召开业主大会后共同决定,但实则只是一纸空谈,并不具备实际可操作性,原因在于:一方面,物业合同基本为格式合同,签订对象并非一人,除非大部分业主在签订时就对相应条款统一做过修改,明显这很难做到;另一方面,业主委员会的组建难度非常大,要满足小区基本生活配套已落实、入住率达到一定比例、全体业主表决同意组建、有明确的业主代表等条件,所以一般入住后3-5年程序才有可能开始启动。


因此,笔者认为,对于商品房,是否可以考虑仅将公摊面积作为物业费的收取标准?同时,对于具体的物业费收费标准在按星级划分时,考虑严控具体实施每一星级的企业,也即要求具体物业企业必须达到一定资质才能享有某一星级,在对各星级的服务要求上也进一步具体化。


当然,笔者之所以建议对商品房仅以公摊面积来计算物业费,是有以下考量:


首先,物业服务的范围仅仅是公摊面积,何以要将套内面积计算在内?


其次,以实际建筑面积计算确有可能遇到种种问题,尤其是赠送面积下定会让业主内心产生不平衡,因为目前有不少房企本身在建房时,也常会出现同一栋楼内不同楼层相同位置或同一楼层南北两侧户型不一样的问题,若有的业主在购房时有赠送面积,有的业主未赠送,在两者建筑面积一致的情况下,将导致两者要缴纳的物业费也一致,那对于未赠送到面积的业主肯定会感到不公平。


其三,要深入考虑为何之前会以建筑面积来计算物业费。实际上,在商品房出现以前所有的房子在购买时、登记产证时都是仅考虑了套内实际面积,所以在计算物业费时以产证上的面积来算最为公平,当然,大部分小区可能还不收费。但是,自2000年商品房开始火热以后,开发商在销售时就已经将公摊面积加到每套房屋的建筑面积内,这也是很多买房人会发现为何自己买的大房子实际拿到手能够完全使用的面积却大大缩水的原因,也是“得房率”一词出现的原因。然而,基本上各个地方的物业收费条例中均规定了对于商品房的物业费收费标准要远高于“老房子”。那对于居住在商品房内的业主来说无疑雪上加霜,不仅在计算标准上要比“老房子”的业主多了公摊面积,在具体费用上也要多出好几倍。


因此,真心希望相关部门可以对此深入考虑,具体情况具体分析,切莫“一刀切”,同时,各部门划分好各自的职能,做好对物业企业的有效监督,相信可以在一定程度上降低物业纠纷产生的可能,同时,我们也将拭目以待!


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1楼2020-06-11 09:15