前段时间成都楼市开放限购,本人一直关注邛崃房产,闲来无事,进行了一波分析,到底邛崃楼市未来如何,以下仅个人观点,欢迎各位吧友前来探讨。
假设现在在邛崃买房和一直持有现金存款,30年后对比分析。
假设去年市中心某楼盘某庭某苑开盘,均价8000元/平方米,最小户型69.91平方米(除去公摊面积后实际面积寥寥,且买后需要装修,这里暂时不计算装修款),售价56万。现在花56万买房和存56万定期存款或证券理财,三十年后对比图如下:
![](http://tiebapic.baidu.com/forum/w%3D580/sign=64733b6eb0246b607b0eb27cdbf81a35/b725d53f8794a4c2a764821648f41bd5ac6e39f1.jpg?tbpicau=2024-07-02-05_4f44967356225569df534ca3fd979c8f)
对比表左边为:现在购入56万房产,每年进行收租,符合实际出租情况,一般不会对租户每年涨租,综合考虑租房空置的时间,暂定为开始每年收租1.4万元,每五年租金递增1千元,收租30年后,手中资产价值等于2052年当年房产价值+43.8万元。
对比表右边为:现在将56万存入银行定期存款,可以是大额存单或者国债之类稳定储蓄,以综合利率3%计算,存三年定期,每三年本息转存一次,到2052年,手中资产价值约等于127万元。
如果要求投资房产的方式获利大于存银行的方式,2052年房产价值+43.8万元就应该>127万元,也就是要求2052年房产价值至少大于83.2万元,这套房子面积为69.91平方米,也就是这套房子单价至少大于1.19万元才能保值。
那么问题出现了,30年后,这套房单价能大于1.19万元吗?
邛崃市的人口数据显示了一定的变化趋势。我们可以看到以下几年的人口数据:
2020年,邛崃市的户籍总人口为64.99万人,其中城镇人口37.61万人,乡村人口27.38万人。
2021年,虽然具体的人口数没有直接给出,但有提及到进行了第七次全国人口普查。
2022年末,邛崃市的户籍总人口为64.32万人。
2023年末,邛崃市的常住人口减少到了59.79万人,比2022年末减少了0.37万人。
这些数据显示了邛崃市在这几年中人口有所减少。特别是从2022年到2023年,人口减少了0.37万人,这可能反映了自然增长率的下降或其他因素如迁移等导致的人口流失,总体邛崃市买房的人群也会减少。此外,城镇化率在2023年已经快达到60%,这可能表明农村迁入邛崃市区买房的人不会再增加多少。
邛崃市人口减少会预示买房人群减少,也就是将来这套二手房接盘人数少,现在买这套房可能都是高位接盘,更不要说30年后预期能达到1.19万元/平方米的单价。
综上所述,现在在邛崃买房和一直持有现金存款,可能后者才是明智之举。
假设现在在邛崃买房和一直持有现金存款,30年后对比分析。
假设去年市中心某楼盘某庭某苑开盘,均价8000元/平方米,最小户型69.91平方米(除去公摊面积后实际面积寥寥,且买后需要装修,这里暂时不计算装修款),售价56万。现在花56万买房和存56万定期存款或证券理财,三十年后对比图如下:
![](http://tiebapic.baidu.com/forum/w%3D580/sign=64733b6eb0246b607b0eb27cdbf81a35/b725d53f8794a4c2a764821648f41bd5ac6e39f1.jpg?tbpicau=2024-07-02-05_4f44967356225569df534ca3fd979c8f)
对比表左边为:现在购入56万房产,每年进行收租,符合实际出租情况,一般不会对租户每年涨租,综合考虑租房空置的时间,暂定为开始每年收租1.4万元,每五年租金递增1千元,收租30年后,手中资产价值等于2052年当年房产价值+43.8万元。
对比表右边为:现在将56万存入银行定期存款,可以是大额存单或者国债之类稳定储蓄,以综合利率3%计算,存三年定期,每三年本息转存一次,到2052年,手中资产价值约等于127万元。
如果要求投资房产的方式获利大于存银行的方式,2052年房产价值+43.8万元就应该>127万元,也就是要求2052年房产价值至少大于83.2万元,这套房子面积为69.91平方米,也就是这套房子单价至少大于1.19万元才能保值。
那么问题出现了,30年后,这套房单价能大于1.19万元吗?
邛崃市的人口数据显示了一定的变化趋势。我们可以看到以下几年的人口数据:
2020年,邛崃市的户籍总人口为64.99万人,其中城镇人口37.61万人,乡村人口27.38万人。
2021年,虽然具体的人口数没有直接给出,但有提及到进行了第七次全国人口普查。
2022年末,邛崃市的户籍总人口为64.32万人。
2023年末,邛崃市的常住人口减少到了59.79万人,比2022年末减少了0.37万人。
这些数据显示了邛崃市在这几年中人口有所减少。特别是从2022年到2023年,人口减少了0.37万人,这可能反映了自然增长率的下降或其他因素如迁移等导致的人口流失,总体邛崃市买房的人群也会减少。此外,城镇化率在2023年已经快达到60%,这可能表明农村迁入邛崃市区买房的人不会再增加多少。
邛崃市人口减少会预示买房人群减少,也就是将来这套二手房接盘人数少,现在买这套房可能都是高位接盘,更不要说30年后预期能达到1.19万元/平方米的单价。
综上所述,现在在邛崃买房和一直持有现金存款,可能后者才是明智之举。